关于对住宅小区物业规范化管理的建议
日期:2011-04-20  发布人:合阳县政协 

 

住宅小区物业规范化管理是现代化城市建设的重要一环,也是加快我县“三创”进程的一项重要内容。对于提高人民群众生活水平,提高市民素质、提高城市管理水平起着积极的作用。

就像买家电必须关心保修一样。物业管理作为商品房售后服务的重要作用已越来越被人们所关注。住宅小区物业管理在我县起步较晚,也就两三年时间,但后发优势明显,发展势头迅猛,需求旺盛。今天看了四个小区后让人印象深刻。从管理水平上也是参差不齐,总体上凤凰园和雅静园比较好。

但据本人了解,在我县的商品房建设上,重开发轻管理,重售房轻经营,重盖楼轻绿化,重收费轻服务现象普遍存在。特别是小区物业市场良莠不齐,鱼龙混杂,相当一部分运作不规范,服务不到位,管理水平低下,损害业主权益现象时有发生。由此而引发的一系列社会问题逐渐凸显出来,形成诸多不稳定的因素(如美华小区集体上访),主要存在以下几个问题:

1、主管部门职责不清,管理力度不大,业主投诉无门。目前尽管成立了物业管理领导小组、但具体工作仍是房管所负责一般行政性事务,而不论从协调手段,管理职权还是处理投诉都显的苍白无力。

2、收费标准不透明,做为三类地区的县城收费标准依据不清,定位不准,费用的收取与享受的服务水平不相适应。0.35元合阳物价局在此基础上批文下浮10%可政合执行。

3、物业管理不规范,档案不全,没有记录。保洁,保安,工程维护以及绿化保养机构不健全,管理流程不畅,服务不到位。特别是缺乏有一定资质的专业管理人才,除凤凰园外,具有国家认可的物管员廖若星辰,而相应的工程技术人员更是缺乏。物管等于扫地,看门,这样原始的管理模式依旧存在。

4、小区治安状况堪忧。入室盗窃时有发生,空置房屋出租监管不力,小区电子监控成为盲区,利用地下室、车库私开麻将馆,赌博现象猖獗。发案后找物业管理而物业管理又无权处置的尴尬现象屡见不鲜。

5、相当小区没有业主委员会,业主的权利(经营知情权、公共设施享用权、维修资金的管理和监督权、购房合同的履行权(天然气等基础设施))得不到保障,对物业管理服务质量的监督缺乏,更谈不上对物业管理企业的选择权。

为此,提以下几点建议:

1、成立住宅小区物业管理专门机构负责与物业管理相关的监管和投诉受理,企业资质认证,备案,考核、考评,从业人员培训,教育,以及投诉受理等工作,为提升我县物管水平提供组织保障。

2、依据国务院物业管理条例,在政府办2010年24号文件的基础上,结合我县实际在广泛征求意见的基础上,以县政府名义出台《合阳县住宅小区物业服务管理办法》、《物业服务定价标准及管理办法》、《维修资金使用管理办法》,特别是《业主委员会组织条例》等法规,规范行为,依法治乱。同时加大对物业管理工作的宣传力度,培养市民对物业管理的认知度,提高业主自我维权意识。

3、参照县上招商引资相关优惠政策积极引进管理水平较高,具有一定资质和技术力量的物业公司来合经营。在政策上优惠、环境上保障,用他们先进的经意方式和理念提升我县物业管理水平。对阻挠和干扰正常经营行为的人和事从严处理,同时,对现有物业管理服务企业进行一次清查和资质审查,取缔无资质,无实力、无证照的三无皮包公司。应提高准入门槛,强化管理水平。(凤凰园引进西安幼儿园、打造精品、水平超过阿波罗)

4、对开发商,临时委托的物业管理企业进行审核,合格者应与小区业主委员会重新签订服务合同,以便转换角色,排除工程建设上的质量隐患,化解矛盾,减少业主后顾之忧,凤凰园天然气问题。对条件成熟的小区应及时成立业主委员会并理顺与居委会、街道办,城关镇政府的行政隶属关系。

5、将平安合阳活动延伸到小区,在规模小区配备警力,设立公安警务室,负责小区的治安管理,以保障社会的平安稳定。